莆田買商業(yè)辦公房給予契稅獎(jiǎng)勵(lì) 全市皆可落戶讀書

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發(fā)布時(shí)間：2017-03-04 08:27:47 點(diǎn)擊次數(shù)：10795

各縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市政府各單位、各直屬機(jī)構(gòu)，各高等院校：

　　為深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步加快化解我市商業(yè)辦公用房庫存工作，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》（閩政〔2016〕11 號(hào)）、《福建省人民政府辦公廳關(guān)于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》（閩政辦〔2016〕108 號(hào)）、省政府《關(guān)于研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和去庫存工作的紀(jì)要》（〔2016〕67 號(hào)）等相關(guān)文件精神，并參照其他城市經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就加快化解我市商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、

支持項(xiàng)目轉(zhuǎn)型

　　為促進(jìn)化解我市當(dāng)前較高的商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)給市場住宅商品房相對不足，平抑商品住房價(jià)格明顯上升態(tài)勢，支持商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)型。對尚未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目用途轉(zhuǎn)型，要在符合本級(jí)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點(diǎn)示范的原則穩(wěn)步推進(jìn)。轉(zhuǎn)型項(xiàng)目其容積率、建筑密度不得增加，綠地率不得減少，并滿足停車位及各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施配套。

（一）

適用范圍

　　未開發(fā)建設(shè)非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目通過調(diào)整土地規(guī)劃條件、用途，引導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間、企業(yè)總部等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。

　　2015年12月31日前在市本級(jí)轄域內(nèi)通過招拍掛取得國有土地使用權(quán)、尚未開發(fā)建設(shè)（含部分未開發(fā)建設(shè)但可單獨(dú)下達(dá)規(guī)劃條件并經(jīng)公示無異議）的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目，且項(xiàng)目所在區(qū)域非住宅商品房（即商業(yè)辦公用房）現(xiàn)實(shí)庫存去化周期超過36個(gè)月的，可由建設(shè)單位申請用地規(guī)劃整體或部分轉(zhuǎn)型。土地出讓條件(合同)設(shè)定為自持或不可分割的、未繳清土地出讓金的、土地用途為酒店的，以及依法認(rèn)定為閑置土地的除外。

　　對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)按程序申請批準(zhǔn)同意后，將商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為住宅或其他適合用途項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)、核定相應(yīng)的土地出讓金，若最終確定的新用途土地價(jià)格低于原成交價(jià)的，不予退還。

（二）

組織機(jī)構(gòu)

　　建立莆田市商業(yè)辦公用地性質(zhì)調(diào)整聯(lián)席會(huì)議制度，由市住建局、國土局、規(guī)劃局、財(cái)政局、土地儲(chǔ)備中心、消防支隊(duì)等相關(guān)部門及各區(qū)政府（管委會(huì)）組成。聯(lián)席會(huì)議辦公室（以下簡稱“聯(lián)席辦公室”）設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)商業(yè)辦公項(xiàng)目用地性質(zhì)調(diào)整的申請受理、組織審核、跟蹤進(jìn)展、牽頭協(xié)調(diào)等相關(guān)工作。住建部門負(fù)責(zé)對項(xiàng)目所在區(qū)域的非住宅商品房庫存去化周期等情況進(jìn)行認(rèn)定；規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對項(xiàng)目轉(zhuǎn)型是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，以及容積率、建筑密度、綠地率指標(biāo)變化和停車位、各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施配套等情況進(jìn)行認(rèn)定；國土部門（土儲(chǔ)中心）負(fù)責(zé)對項(xiàng)目轉(zhuǎn)型是否符合本級(jí)土地利用總體規(guī)劃、土地出讓條件是否設(shè)定為自持、是否繳清土地出讓金、是否為閑置土地等情況進(jìn)行認(rèn)定；財(cái)政部門負(fù)責(zé)對土地出讓金收儲(chǔ)和分配等情況進(jìn)行認(rèn)定；消防部門對轉(zhuǎn)型調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案依據(jù)消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行指導(dǎo)；各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等情況進(jìn)行認(rèn)定（未開發(fā)建設(shè)以對項(xiàng)目現(xiàn)場勘察影像記錄為準(zhǔn)）。

（三）

申請程序

　　各區(qū)政府（管委會(huì)）組織對本轄區(qū)范圍內(nèi)符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目全面排查統(tǒng)計(jì)，于2017年4月30日前提出需要調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃。申請調(diào)整用地規(guī)劃的項(xiàng)目，由項(xiàng)目建設(shè)單位向?qū)俚貐^(qū)政府（管委會(huì)）提出書面申請，屬地區(qū)政府（管委會(huì)）審議后報(bào)市政府（以市政府文電科收件時(shí)間為準(zhǔn)），市政府收件后轉(zhuǎn)聯(lián)席辦公室。聯(lián)席辦公室召集成員單位對申報(bào)材料進(jìn)行審核認(rèn)定。準(zhǔn)入認(rèn)定通過后，市規(guī)劃局按新用途擬定規(guī)劃條件，并函告市國土局。市國土局就新的規(guī)劃條件核定補(bǔ)繳土地出讓金、擬定土地出讓調(diào)整方案并上報(bào)市政府市長辦公會(huì)議審議。市政府市長辦公會(huì)議審議通過后，由規(guī)劃部門按程序完成地塊控規(guī)調(diào)整報(bào)批，各部門根據(jù)市政府審議意見和各自職責(zé)依程序重新開展完成各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)。

（四）

土地出讓金核定

　　市國土局根據(jù)市規(guī)劃局提出的項(xiàng)目轉(zhuǎn)型用途和規(guī)劃條件以及申請轉(zhuǎn)型項(xiàng)目業(yè)主提供的材料，依據(jù)《國土部辦公廳關(guān)于發(fā)布<國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范>（試行）的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）要求，以公開搖號(hào)方式選定土地評估機(jī)構(gòu)。評估費(fèi)用由市國土局報(bào)財(cái)政核撥，并以市國土局委托的日期為評估基準(zhǔn)日，評估新、舊用途土地使用權(quán)價(jià)格，由市國土部門備案。轉(zhuǎn)型新用途土地價(jià)格按評估備案價(jià)與該區(qū)域最近一年（轉(zhuǎn)型地塊評估時(shí)點(diǎn)前一年）相同土地級(jí)別、相同規(guī)劃土地用途公開出讓宗地最高成交樓面地價(jià)進(jìn)行對比孰高確定，若該區(qū)最近一年沒有相同土地級(jí)別、相同規(guī)劃土地用途的公開出讓宗地比較地塊的，按近一年低一級(jí)土地級(jí)別、相同規(guī)劃土地用途公開出讓宗地最高成交樓面地價(jià)進(jìn)行對比孰高確定。舊用途土地價(jià)格按評估價(jià)與原土地用途成交價(jià)進(jìn)行對比孰低確定，以上二者新、舊用途土地總價(jià)差確定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款（若最終確定的新用途土地價(jià)格低于原成交價(jià)的，不予退還差價(jià)），上述結(jié)果確定補(bǔ)繳土地價(jià)款隨同土地調(diào)整方案，由市國土局提交市政府市長辦會(huì)議研究，經(jīng)市政府市長辦會(huì)議研究確定，并待市規(guī)劃局重新下達(dá)規(guī)劃指標(biāo)，市國土局啟動(dòng)相關(guān)程序后，7天公示無異議的，市國土局依法依規(guī)按相關(guān)程序上報(bào)市政府對土地用途變更進(jìn)行批復(fù)，待市政府批復(fù)后，10個(gè)工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，并在合同簽訂之日前繳清土地出讓金。土地用途變更方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，申請房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的業(yè)主在10個(gè)工作日內(nèi)不簽訂合同，由市國土局報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，撤銷轉(zhuǎn)型調(diào)整方案，終止該房地產(chǎn)項(xiàng)目宗地的轉(zhuǎn)型。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型變更規(guī)劃條件調(diào)整土地用途后的土地使用年限，起始日按原出讓合同交地之日確定，終止日期按國家法定最高年限確定。

（五）

仙游縣可參照施行

二、

促進(jìn)銷售利用

　　對已建或在建銷售困難的商業(yè)辦公項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,按照“細(xì)分、精準(zhǔn)、配套”和一區(qū)（縣）一策、一盤一策的原則，制定針對性強(qiáng)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存措施，引導(dǎo)企業(yè)自持轉(zhuǎn)化一點(diǎn)，擴(kuò)大供需對接轉(zhuǎn)型一點(diǎn)，結(jié)合雙創(chuàng)轉(zhuǎn)變一點(diǎn)，重組整合轉(zhuǎn)讓一點(diǎn)等辦法，使庫存量下降到合理比例。

（一）

鼓勵(lì)購買租賃商業(yè)辦公用房

　　1、對購買一手商業(yè)辦公商品房，各縣（區(qū)、管委會(huì)）可按所繳契稅的地方所得部分給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，采取售租并舉的營銷方式，探索開發(fā)適合年輕人需求的長租公寓等新產(chǎn)品，委托專業(yè)的代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)經(jīng)租房屋。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵(lì)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營已建成的商業(yè)辦公用房。

　　3、對專業(yè)化房屋租賃企業(yè)一次性購買庫存商業(yè)辦公商品房5000平方米以上進(jìn)行出租的，5年內(nèi)房屋出租收入所繳納各種稅金的縣（區(qū)、管委會(huì)）所得財(cái)力，按一定比例給予返還獎(jiǎng)勵(lì)，具體返還獎(jiǎng)勵(lì)比例由各縣（區(qū)、管委會(huì)）確定。

　　4、鼓勵(lì)舊城改造、庫區(qū)移民等征遷項(xiàng)目通過貨幣化安置購買商業(yè)辦公用房，對購買商業(yè)辦公用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各縣（區(qū)、管委會(huì)）制定。

　　5、購買商業(yè)辦公用房的業(yè)主，其適齡子女義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級(jí)，可直接納入就近入學(xué)片區(qū)。

（二）

提升商業(yè)辦公用房利用價(jià)值

　　1、在不改變規(guī)劃條件下，鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場需要重新申請報(bào)批規(guī)劃方案，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)；涉及項(xiàng)目改建的，按有關(guān)規(guī)定依法減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。

　　2、庫存商業(yè)辦公用房在保證工程質(zhì)量和消防安全的前提下，可分割或合并進(jìn)行銷售，土地出讓合同已約定不可分割的除外。

　　3、加大市場配置資源力度?？h（區(qū)、管委會(huì)）可根據(jù)公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業(yè)辦公用房或項(xiàng)目調(diào)整使用功能用于醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和社區(qū)服務(wù)等進(jìn)行有效利用，調(diào)整設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)規(guī)劃部門和消防部門審批；同時(shí)，鼓勵(lì)社會(huì)資本收購兼并商業(yè)辦公項(xiàng)目或企業(yè)，盤活市場資源。

　　4、扶持發(fā)展建筑、金融、電商等特色行業(yè)總部，對進(jìn)駐特色行業(yè)總部的企業(yè)，各縣（區(qū)、管委會(huì)）在租金方面予以一定比例的補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由縣（區(qū)、管委會(huì)）制定。

　　5、各縣（區(qū)、管委會(huì)）對集中式大賣場經(jīng)營模式、商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)總部等，應(yīng)在企業(yè)登記、證照審批、運(yùn)營方式、信貸稅收等方面，按照一企一策、一樓一策提供便利服務(wù)和優(yōu)惠政策。

　　6、規(guī)范營業(yè)和辦公場所，企業(yè)、個(gè)體工商戶等市場主體，其營業(yè)執(zhí)照登記的住所（經(jīng)營場所）應(yīng)當(dāng)符合《福建省市場主體住所（經(jīng)營場所）登記管理辦法》相關(guān)規(guī)定。

三、

嚴(yán)格用地供應(yīng)

　　各縣（區(qū)、管委會(huì)）要依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和城市規(guī)劃以及人口等因素，做好本地區(qū)商業(yè)辦公用房市場需求預(yù)測，合理規(guī)劃商業(yè)或辦公布局及規(guī)模，結(jié)合本地商業(yè)辦公用房庫存數(shù)量、去化周期，嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用地特別是城市商業(yè)綜合體用地的供應(yīng)數(shù)量。商業(yè)辦公庫存去化期限超過24個(gè)月的縣（區(qū)、管委會(huì)），應(yīng)明顯減少商業(yè)辦公用地供應(yīng)規(guī)模；超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停出讓商業(yè)辦公用地，要防止以各類綜合體名義，繼續(xù)出讓商業(yè)辦公用地。市住建部門應(yīng)將商業(yè)辦公庫存情況定期抄告規(guī)劃、國土等部門，作為商業(yè)辦公項(xiàng)目用地供應(yīng)的依據(jù)。

四、

加強(qiáng)市場監(jiān)測

　　要加強(qiáng)在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目交易跟蹤監(jiān)測，提高市場分析的實(shí)效性和精準(zhǔn)性，實(shí)時(shí)掌握市場交易及庫存動(dòng)態(tài)。統(tǒng)一商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存統(tǒng)計(jì)口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確自持、出租等不予銷售的商業(yè)辦公用房面積以及配套可售車庫（位）面積不計(jì)入庫存統(tǒng)計(jì)范圍。

五、

防控市場風(fēng)險(xiǎn)

　　各縣（區(qū)、管委會(huì)）要進(jìn)一步梳理排查商業(yè)辦公房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目清單，建立臺(tái)賬，密切跟蹤項(xiàng)目建設(shè)和銷售情況，采取針對性措施，防止出現(xiàn)“爛尾”項(xiàng)目。對在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的，要推動(dòng)建立政府、房企、銀行、稅務(wù)、承建商的合作協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“分類處置”原則，一企一策，加大對商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目金融支持力度。對已售停建的“爛尾”項(xiàng)目，要積極協(xié)調(diào)化解購房人、施工方與開發(fā)企業(yè)之間的矛盾糾紛，促進(jìn)和解協(xié)議達(dá)成。要積極引導(dǎo)有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)，對資金困難的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)施兼并重組，促進(jìn)項(xiàng)目建成銷售，化解風(fēng)險(xiǎn)。要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)行為，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用檔案，落實(shí)商品房預(yù)售資金和存量房交易資金（含定金）監(jiān)管制度。

六、

落實(shí)主體責(zé)任

　　各縣（區(qū)、管委會(huì)）要切實(shí)履行化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，政府主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓，研究配套政策措施，推動(dòng)各項(xiàng)工作落實(shí)；準(zhǔn)確把握和處理去庫存與地方收入、去庫存與去杠桿的關(guān)系，不圖一時(shí)一地之利，避免為增加地方收入而盲目出讓土地，防止產(chǎn)生新庫存。按照“擴(kuò)需求、抓配套、控總量、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)房價(jià)”的總體要求，扎實(shí)抓好房地產(chǎn)去庫存各項(xiàng)工作，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)去庫存相關(guān)部門要通過多種形式加強(qiáng)政策宣傳、解讀，并指導(dǎo)督促縣（區(qū)、管委會(huì)）繼續(xù)貫徹落實(shí)好我市化解房地產(chǎn)庫存的部署要求和系列政策，加快促進(jìn)化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存。