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深圳樓市調(diào)控政策終于“落地”了。之所以有“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”的印記，是因?yàn)樵趪?guó)家要求“去行政化”干預(yù)，發(fā)揮市場(chǎng)決定資源配置，以及地方調(diào)控要發(fā)揮主體責(zé)任、精準(zhǔn)發(fā)力的框架下，市政府及行業(yè)主管部門(mén)在去年以來(lái)，一直在調(diào)研市場(chǎng)，分析哪些人在買(mǎi)房、屬于剛性需求、合理投資需求（發(fā)展租賃市場(chǎng)），還是投機(jī)需求，資金從哪里來(lái)等等，力求達(dá)到精準(zhǔn)調(diào)控。
根據(jù)調(diào)研，目前我市居民購(gòu)房投資比例盡管在上升，但有助于租賃市場(chǎng)發(fā)展、住房供應(yīng)體系完善，住房空置率很低。同時(shí)，以首付貸為主的房地產(chǎn)場(chǎng)外配資規(guī)模較小，大概在25-30億之間，若以7500億的一二手房成交規(guī)?？矗赘犊钪辽僭?250億，首付貸占比也僅僅在1.3%，平均首付比例在3.7成。因此，居民絕大多數(shù)在用自己的錢(qián)買(mǎi)房、買(mǎi)者自負(fù)?？紤]到樓市政策寬松、貨幣政策寬松、樓市金融屬性凸顯，可以判斷，盡管去年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但還未出現(xiàn)“失控”的問(wèn)題。
另外，此次深圳市在上海出臺(tái)調(diào)控政策后，緊接著當(dāng)晚發(fā)布政策，有的媒體認(rèn)為深圳要等到上海出臺(tái)政策后，才敢發(fā)布政策，這是不客觀的。因?yàn)?，?014年開(kāi)始，國(guó)家就一直強(qiáng)調(diào)調(diào)控的自主性、發(fā)揮地方主體責(zé)任，深圳出不出政策、出什么政策，取決于深圳市政府對(duì)于本地樓市的判斷，不存在深圳要等到上海出了政策才敢出政策的必要。當(dāng)然，同作為一線城市，作為全國(guó)樓市的“領(lǐng)頭羊”，對(duì)于全國(guó)樓市觸底回升、全國(guó)樓市“去庫(kù)存”有著重大影響，深圳在發(fā)布政策時(shí)會(huì)考慮兄弟城市的動(dòng)向。
此次政策內(nèi)容與春節(jié)前后市場(chǎng)傳言有一定吻合，有的媒體認(rèn)為，政策效果不會(huì)明顯，但政策傳言長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月，這本身已經(jīng)釋放出了調(diào)控的信號(hào)，近期市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)定和回調(diào)跡象，特別是高價(jià)盤(pán)放盤(pán)價(jià)明顯下調(diào)，事實(shí)上就是前期政策傳言對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響。此次政策的發(fā)布，一方面是對(duì)于前期政策傳言的兌現(xiàn)，另一方面也意味著，若市場(chǎng)繼續(xù)快速上漲，我們還會(huì)從政策工具箱中拿出已經(jīng)儲(chǔ)備好的政策。
此次，之所以提高了非戶籍人口購(gòu)房社保繳納門(mén)檻，一方面是基于引導(dǎo)市場(chǎng)需求走向理性的考慮。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)外地人來(lái)到深圳，若真想在深圳長(zhǎng)期居住，應(yīng)該先“落腳”，然后有一定積累，然后再去購(gòu)房，連續(xù)繳納三年時(shí)間的社保是合理的，比北京、上海5年的社保門(mén)檻還是低了很多；另一方面，這也是篩選那些真正在深圳扎根（而不僅僅是投資炒房）的外來(lái)人口，確保這部分人群的住房需求，不僅不是歧視，反而是保護(hù)將要流在深圳創(chuàng)業(yè)生活的外來(lái)人口的購(gòu)房圈。另外據(jù)調(diào)研，社保繳納在3年以上的外來(lái)人口占大多數(shù)，政策打擊面不大。
在人口凈流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和收入不斷增長(zhǎng)的背景下，深圳住房供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張。再加上，樓市政策寬松、貨幣寬松，經(jīng)濟(jì)下行，配置一線城市樓市資產(chǎn)的人有很多，各類需求蓬勃生長(zhǎng)，短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)有一定難度，增加供給才是長(zhǎng)效機(jī)制、根本之策。因此，不能寄希望于需求端抑制能夠解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。過(guò)去10年，需求端抑制的政策很多，但房?jī)r(jià)快速上漲的問(wèn)題并沒(méi)有根治，這就是例證。
因此，此次深圳樓市政策更加強(qiáng)調(diào)供給側(cè)的管理，即多渠道增加住房供應(yīng)和大力加強(qiáng)住房保障，新增用地、盤(pán)活存量、城市更新、棚改等四個(gè)渠道，顯示了決策者構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的信心，40萬(wàn)套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實(shí)處，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期內(nèi)穩(wěn)定是有希望的。
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